요즘 집 알아보시는 분들 많으시죠? 뉴스에서는 “월세 시장이 커졌다”, “월세 계약이 늘었다”고 하는데, 막상 부동산에 연락하면 “매물이 없어요”라는 대답만 돌아와요. 저도 처음엔 이게 무슨 말인가 싶었는데, 자세히 들여다보니 그럴 만한 이유가 있더라고요. 오늘은 주담대 금리 상승이 월세 시장에 어떤 영향을 미쳤는지, 그리고 통계와 현실이 왜 이렇게 다른지 알려드릴게요.
월세 가격이 역대급으로 올랐어요
11월 현재 서울 주택 월세 상황을 보면 정말 심각해요. 10월 서울 주택 월세가 전월 대비 0.53% 상승했는데, 이게 2015년 통계 집계 이래 최대 상승률이에요. 전월에는 0.30%였는데 거의 두 배로 뛴 거죠.
지역별로 보면 더 놀라워요. 송파구는 한 달 만에 무려 1.57%나 올랐어요. 서울 평균 상승률의 3배예요. 송파구 잠실·방이동 같은 주요 단지에 수요가 몰렸는데 매물은 부족하니까 가격이 치솟은 거예요.
구체적인 월세 가격을 보면, 서울 아파트 평균 월세가 146만원이에요. 2020년 10월에는 112만원이었는데 5년 만에 30.4%나 올랐어요. 4인 가족 중위소득이 609만원 정도인 걸 감안하면, 소득의 약 24%를 월세로 내고 있는 셈이죠.
더 무서운 건 200만원 이상 월세가 늘어나고 있다는 거예요. 2025년 1~10월 서울 아파트 월세 계약 중 200만원 이상이 16%였는데, 2020년에는 8%였어요. 5년 만에 두 배로 뛴 거죠.
전세의 월세화가 가속화됐어요
월세 계약 건수 자체도 엄청 늘었어요. 2025년 1~10월 월세 계약이 47만 6,634건이었는데, 2020년 같은 기간(23만 9,888건)과 비교하면 거의 두 배예요.
전체 전월세 계약에서 월세가 차지하는 비중도 계속 늘고 있어요. 2020년에는 41.2%였는데 2025년에는 64.5%로 올랐어요. 이제 전월세 시장에서 월세가 주류가 된 거예요.
재미있는 건 예전에는 빌라 위주로 월세가 많았는데, 이제는 서울 아파트도 월세로 돌아가고 있다는 거예요. 2024년 4분기 서울 아파트 임대차 계약 중 월세 비중이 44%였는데, 최근 2년 사이 최고치예요.
왜 이런 현상이 생긴 걸까요?
전세 매물이 실종됐어요. 제일 큰 이유는 전세대출 규제 강화예요. 6·27 대책으로 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고, 1주택자도 전세대출이 어려워졌어요. 전세를 구하려던 사람들이 대출을 받기 힘들어지니까 기존 전세 계약을 갱신하는 경우가 많아진 거죠.
2025년 7~9월 서울 아파트 전세 계약 중 44%가 갱신 계약이었어요. 전년 같은 기간에는 30%였는데 14%포인트나 늘었어요. 세입자들이 이사를 못 가고 그냥 재계약하니까, 시장에 나오는 신규 전세 매물이 줄어든 거예요.
실제로 서울 아파트 전세 매물이 얼마나 줄었는지 보면, 2025년 1월 1일에는 31,814건이었는데 10월 20일에는 24,442건으로 약 23%나 감소했어요. 10월 초 기준으로는 약 16,000건 수준인데, 전년 동기 대비 30% 이상 줄어든 거예요.
집주인들이 월세를 선호하게 됐어요. 주담대 금리가 오르면서 집주인 입장에서도 변화가 생겼어요. 금리가 높아지니까 전세 보증금을 받아놔도 이자 부담이 커지는 거죠. 그래서 차라리 월세를 받는 게 낫다고 판단하는 집주인들이 많아졌어요.
전월세 전환율(전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)이 5% 안팎에 달해요. 기준금리는 떨어졌지만 집주인 입장에서는 보증금을 내줄 여력만 있다면 월세를 놓는 게 현금 흐름 측면에서 유리해진 상황이에요.
실제로 최근 서울 비강남 지역에서도 고가 월세 계약이 잇따르고 있어요. 성북구 돈암동더샵 전용 84㎡가 보증금 8,000만원에 월세 200만원에 거래됐고, 마포구 공덕더샵 전용 84㎡는 보증금 4억원에 월세 300만원에 거래됐어요.
매매 포기 수요가 임대 시장으로 몰렸어요. 주담대 금리가 오르고 대출 규제가 강화되니까 집을 사려던 사람들이 포기하고 전월세 시장으로 오게 됐어요. 원래는 월세 → 전세 → 매매로 이동하는 주거 사다리가 있었는데, 이게 끊긴 거죠.
전세를 구하지 못한 사람들은 울며 겨자 먹기로 월세로 눈을 돌릴 수밖에 없어요. 그러니까 월세 수요가 폭발적으로 늘어난 거예요.
통계에는 월세 매물이 많다는데, 왜 구하기 어려운 걸까요?
이게 제일 헷갈리는 부분이에요. 뉴스에서는 월세 계약이 늘었다고 하는데, 막상 부동산에 연락하면 “매물이 없어요”라는 소리만 듣게 되거든요.
“좋은” 월세 매물이 없는 거예요. 통계상으로는 월세 계약 건수가 늘어나고, 전체 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중이 64.5%까지 올라갔어요. 그런데 이게 함정이에요.
시장에 나온 월세는 대부분 가격이 비싼 월세예요. 보증금 적고 월세도 저렴한 합리적인 가격의 매물은 나오자마자 순식간에 계약이 돼버려요. 남아있는 매물은 비싸거나 조건이 안 좋은 것들뿐이에요.
매물의 “질”이 완전히 다른 거예요. 통계에 잡히는 월세와 우리가 실제로 찾는 월세는 완전히 다른 종류예요.
통계에 잡히는 월세:
- 전세에서 월세로 전환 (보증금 높고 월세 낮음)
- 예: 전세 5억원 → 보증금 4억원 + 월세 80만원
우리가 찾는 월세:
- 보증금 적고 월세도 적당한 매물
- 예: 보증금 5,000만원 + 월세 100만원
이 둘은 완전히 다른 시장이에요. 전자는 자본이 많은 사람들의 시장이고, 후자는 실제 서민들이 필요로 하는 시장인데, 후자 쪽 매물이 거의 없는 거예요.
“눈 먼 매물”이 많아요. 월세 계약이 늘어난 가장 큰 이유는 기존 세입자들이 재계약하면서 월세로 전환했기 때문이에요.
집주인이 “전세 부담스러우니까 월세로 바꿀래요?”라고 하면, 세입자는 이사 가기도 힘드니까 “어쩔 수 없이…” 하고 받아들이는 거죠. 이런 계약은 시장에 매물로 나오지 않아요.
그냥 기존 계약자끼리 조건만 바꾸는 거니까, 우리가 부동산에서 볼 수 있는 매물이 아니에요. 하지만 통계에는 “월세 계약 증가”로 잡히는 거죠.
실제 시장 상황은 이래요. 매물 회전율이 떨어졌어요. 전세 계약 갱신율이 44%까지 올라갔어요. 전년에는 30%였는데 말이죠. 세입자들이 이사를 안 가고 그냥 재계약하니까 신규 매물이 시장에 안 나오는 거예요.
나와도 금방 계약돼요. 가끔 좋은 조건의 매물이 나오면 어떻게 될까요? 경쟁이 엄청나요. 나온 지 몇 시간 만에 계약되는 경우도 많아요. 부동산 중개업소에 매물 정보가 올라가기도 전에 계약되는 경우도 있고요.
남아있는 건 비싼 매물뿐이에요. 부동산에 가면 매물이 있긴 해요. 하지만 대부분 가격이 터무니없이 비싸거나, 위치가 안 좋거나, 집 상태가 안 좋은 매물들이에요. 합리적인 가격의 괜찮은 매물은 이미 다 나간 상태인 거죠.
앞으로는 어떻게 될까요?
전문가들 말을 들어보면 이런 상황이 당분간 계속될 것 같아요.
전세 매물은 더 줄어들 거예요. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주 의무가 생겼어요. 갭투자가 불가능해지면서 전세 매물로 나올 집들이 더 줄어들 거예요.
주택담보대출도 15억원 초과 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 차등 제한되면서 내 집 마련이 더 어려워졌어요. 그러면 기존 세입자들의 전세 계약 갱신이 더 늘어날 거고, 신규 매물은 더 줄어들겠죠.
월세 가격은 더 오를 가능성이 높아요. 내년에는 서울 아파트 입주 물량이 15,347가구로 올해 42,835가구 대비 64.2%나 줄어들어요. 공급 자체가 줄어드니까 기존 임대차 시장의 경쟁이 더 치열해질 거예요.
기준금리 인하 추세가 이어지면 임대인들이 월세를 더 선호하게 될 거예요. 전세 보증금 받아놔도 이자 수익이 적으니까, 차라리 월세를 받는 게 나은 거죠.
이런 상황에서 월세를 구하려면 발 빠르게 움직이세요
좋은 조건의 매물은 나오자마자 사라져요. 부동산 앱을 자주 확인하고, 여러 중개업소와 연락을 유지하면서 신규 매물 정보를 빠르게 받아보는 게 중요해요.
원하는 조건을 100% 다 충족하는 매물을 찾기는 정말 어려워요. 위치, 가격, 집 상태 중에서 우선순위를 정하고, 어느 정도는 타협할 준비를 하는 게 현실적이에요.
당장 급한 상황이 아니라면, 시장 상황을 지켜보면서 기다리는 것도 방법이에요. 다만 전문가들 말로는 당분간 이런 상황이 계속될 것 같으니, 무작정 기다리기보다는 적절한 타이밍에 결정하는 게 중요해요.
통계는 거짓말하지 않지만, “어떤” 월세인지가 중요해요. 월세 계약이 늘었다는 통계 뒤에는 전세 매물 실종, 가격 급등, 매물 회전율 저하라는 현실이 숨어있어요. 주담대 금리 상승이 단순히 대출 이자만 올린 게 아니라, 전체 주거 시장의 구조를 바꿔놓은 거죠. 당신이 월세 구하기 어렵다고 느끼는 게 맞아요. 그게 지금의 현실이니까요.