요즘 뉴스 보면 주택담보대출 금리가 올랐다는 이야기가 계속 나오죠. 사실 저도 처음에는 “에이, 조금 오른 거겠지” 했는데, 자세히 들여다보니까 생각보다 상황이 심각하더라고요. 11월 18일 현재, 주담대 금리가 2년 만에 6%대로 올라섰거든요.
지금 주담대 금리가 얼마나 올랐나요?
11월 14일 기준으로 KB국민, 신한, 하나, 우리은행 같은 주요 은행들의 주택담보대출 혼합형 금리가 연 3.93%에서 6.06%까지 형성됐어요. 이게 얼마나 큰 변화냐면, 8월 말만 해도 3.46%에서 5.55% 수준이었거든요. 불과 두 달 반 만에 금리 상단이 0.51%포인트나 뛴 거예요.
더 놀라운 건 신용점수가 아무리 좋아도 4%는 넘어간다는 거예요. 신용점수 1등급인 사람들도 주담대를 받으면 이제 연 4% 이상의 금리를 내야 해요. 예전에는 좋은 신용점수 덕분에 3%대 금리를 받을 수 있었는데, 그 시절이 벌써 옛날이야기가 됐네요.
변동금리 상품도 만만치 않아요. 코픽스 기준 변동금리도 상단이 5.77%까지 올라갔고요. KB국민은행 같은 경우는 11월 18일부터 변동금리형 주담대 금리를 3.93%에서 5.33%로 조정했어요. 우리은행도 3.82%에서 5.02%로 올렸고요.
왜 갑자기 이렇게 금리가 오른 걸까요?
금리가 오르는 이유는 사실 여러 가지가 복합적으로 얽혀 있어요. 제일 큰 이유는 시장금리가 올랐기 때문이에요. 은행들이 주담대 금리를 정할 때 기준으로 삼는 지표들이 있거든요. 대표적인 게 은행채 금리와 코픽스예요.
은행채 5년물 금리를 보면 8월 말에 2.84%였는데, 11월 14일에는 3.40%로 올랐어요. 석 달도 안 되는 사이에 0.56%포인트나 뛴 거죠. 은행채 금리는 주담대 혼합형·고정형 금리를 정하는 기준이 되는데, 이게 오르니까 주담대 금리도 따라서 오를 수밖에 없는 거예요.
코픽스도 올랐어요. 11월 17일에 공시된 10월 기준 코픽스를 보면, 신규취급액 기준 코픽스가 2.57%로 전월 대비 0.05%포인트 상승했어요. 코픽스는 국내 8개 은행이 돈을 끌어오는데 드는 비용을 평균낸 지표인데, 이게 오른다는 건 은행이 돈을 구하는 비용이 비싸졌다는 뜻이고, 그 비용은 결국 대출받는 사람들에게 전가되는 거죠.
참고로 코픽스는 세 가지 종류가 있어요. 신규취급액 기준 코픽스는 시장금리 변동을 빠르게 반영하고, 잔액 기준 코픽스(2.84%, 전월 대비 0.05%포인트 하락)와 신잔액 기준 코픽스(2.48%, 전월 대비 0.01%포인트 하락)는 변동이 좀 더 완만한 편이에요.
그런데 왜 시장금리가 오른 걸까요? 이건 한국은행과 미국 연방준비제도의 금리 정책 때문이에요. 원래 올해는 금리를 계속 내릴 거라는 기대가 있었어요. 그런데 이창용 한국은행 총재가 11월 12일 외신 인터뷰에서 “금리 인하 여부와 시기는 새로운 데이터에 달려 있다”고 말했거든요. 이 말이 나오자마자 시장에서는 “아, 금리 인하가 생각보다 안 일어날 수도 있겠네” 하는 분위기가 퍼졌어요. 심지어 금리를 또 올릴 수도 있다는 이야기까지 나왔고요.
환율 불안과 집값 상승도 한몫했어요. 요즘 달러 대비 원화 가치가 떨어지면서 환율이 불안해졌잖아요. 이런 상황에서 한국은행이 금리를 함부로 내리면 외국 자본이 빠져나갈 수 있어서 쉽게 결정을 못 내리는 거예요.
정부 정책도 영향을 미쳤어요
단순히 시장금리만 오른 게 아니에요. 정부가 가계대출을 관리하려고 규제를 강화한 것도 영향을 미쳤어요. 은행들이 부동산 담보대출이나 가계대출을 늘리는 걸 조심하다 보니까, 대출 한도도 줄이고 금리도 더 높게 책정하는 거죠.
재미있는 건 저신용자보다 고신용자 금리가 더 높은 ‘역전’ 현상도 나타났다는 거예요. NH농협은행 같은 경우 신용점수 601~650점 구간 금리가 6.19%인데, 600점 이하는 5.98%였어요. 이게 왜 이런 일이 생겼냐면, 정부가 취약계층 금융 지원을 강화하라고 압박하면서 은행들이 저신용자 금리를 일부러 낮췄기 때문이에요. 그러다 보니 상대적으로 고신용자 금리가 높아 보이는 현상이 생긴 거죠.
앞으로는 어떻게 될까요?
전문가들 이야기를 들어보면 연말까지는 금리 오름세가 계속될 것 같아요. 은행채 금리나 코픽스가 당장 떨어질 기미가 안 보이거든요. KB국민은행도 11월 17일부터 주담대 금리를 추가로 인상했고, 다른 은행들도 시장금리 변동을 주 단위나 일 단위로 반영하고 있어서 금리는 계속 오를 가능성이 높아요.
한국은행의 기준금리 인하도 불투명한 상황이에요. 집값이 계속 오르고 환율도 불안한데 금리를 내리면 부작용이 클 수 있거든요. 그래서 한은도 쉽게 결정을 못 내리고 있는 거죠.
우리는 어떻게 해야 할까요?
이런 상황에서 주택담보대출을 받으려는 사람들은 고민이 많을 거예요. 변동금리로 받을지, 고정금리로 받을지도 중요한 선택이고요. 금융당국에서도 이런 고민을 알아서 장기·고정금리 주담대 상품을 활성화하려는 표준모델을 연내에 내놓을 계획이라고 해요.
연구 결과를 보면 금리가 1%포인트 떨어질 때 변동금리 차주의 소비가 0.1% 늘어나는데, 금리가 1%포인트 오를 때는 소비가 2.2%나 줄어든다고 해요. 무려 22배 차이예요. 그만큼 금리 상승기에는 변동금리 차주들의 부담이 엄청나게 커진다는 거죠.
지금처럼 금리 변동성이 큰 시기에는 장기·고정금리 상품을 고려해보는 것도 좋은 선택일 수 있어요. 당장은 금리가 조금 높아 보여도, 나중에 금리가 더 오르면 그때는 오히려 이득이 될 수 있거든요.
주담대 금리가 2년 만에 6%대를 넘었다는 건 단순히 숫자 하나가 바뀐 게 아니에요. 우리 경제 전반에 걸쳐서 뭔가 변화가 일어나고 있다는 신호거든요. 앞으로 몇 달간은 금리 동향을 잘 지켜보면서 현명한 선택을 해야 할 것 같아요.